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Copropriété : qui paie quoi quand un appartement est en vente ?


femme qui regarde avec une loupePelaprat Immobilier nous aide à faire le point sur la répartition légale du recouvrement des coûts des travaux ou de charges de copropriété entre vendeur et acheteur.

Les travaux

 

Concernant les travaux, la loi a établi une règle simple : les travaux sont dus par celui qui est propriétaire au moment où l’appel de fonds est envoyé par le syndic.

 

Ainsi, le vendeur est tenu de régler tous les appels de fonds envoyés par le syndic jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, soit juste après la signature de l’acte authentique.

L'acquéreur, quant à lui, doit payer les sommes exigées après la vente.

 

Cette répartition prévue par la loi ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux, et conduit ainsi parfois l'acheteur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient après la vente.

 

Si la loi prévoit une répartition, elle ne l’impose pas.

 

Il est possible de prévoir une répartition différente du paiement des travaux de copropriété notamment quand des travaux ont été votés avant la vente ou pourraient l'être au cours d'une assemblée générale prévue entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente.

 

Il suffit pour cela d’ajouter une clause dans le compromis et l’acte de vente.

 

Une clause de répartition usuelle prévoit que :

 

    • Les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur ;

 

  • Les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur, quel que soit son vote, à la condition expresse que le vendeur lui ait donné pouvoir d'assister à l'assemblée à sa place.

 

 

  • Et dans ce cas, le vendeur s'engage à donner un pouvoir à l’acquéreur pour le représenter dès qu'il reçoit sa convocation à l'assemblée générale.

 

ATTENTION : Le compromis et l’acte authentique sont des contrats auxquels le syndic ne participe pas. Aussi la loi stipule que le syndic n’a pas à tenir compte de la répartition spéciale prévue le cas échéant au compromis et l’acte de vente. Ainsi le syndic appliquera la loi et appellera les fonds à celui qui est propriétaire au moment de l’envoi de l’appel des fonds.

Dans le cas d’une clause spécifique de répartition, c’est le notaire qui est responsable de son application. Pour ce faire il prélèvera les sommes éventuellement dues par le vendeur sur le prix de vente, en application de la clause du compromis.

 

Les charges de copropriété

 

Concernant les charges de copropriété, c’est-à-dire les dépenses d’entretien courant de la copropriété, la répartition entre le vendeur et l’acheteur est également prévue par loi sur le même principe que les travaux. Est redevable de l’appel de fonds trimestriel celui qui est copropriétaire au moment de l’envoi par le syndic.

La loi impose au syndic de réclamer le montant total du trimestre, même si la vente doit intervenir quelques semaines après l’envoi.

Par exemple : pour une vente prévue le 5 novembre : le vendeur sera redevable des charges du 4èmetrimestre. L’acquéreur recevra celui du 1ertrimestre de l’année suivante.

Comme pour les travaux, il est possible de prévoir au compromis et à l’acte de vente un aménagement de cette répartition au prorata temporis qui permettra au vendeur de se voir rembourser la quote-part des charges trimestrielles payées en amont de la vente.

 

Ainsi, dans l’exemple précédent, l’acquéreur remboursera la quote-part de charges correspondant à la période allant du 5 novembre au 31 décembre.

 

La régularisation des charges 

 

Elle intervient une fois par an et peut faire l’objet :

  • Soit d’un appel de fonds complémentaire, si les charges réelles ont été supérieures au budget voté ;
  • Soit d’un remboursement, si les charges réelles se sont avérées inférieures au budget voté.

Dans les deux cas : c’est l’acheteur qui en est bénéficiaire ou redevable, c’est lui qui sera alors copropriétaire au moment de l’approbation des comptes qui génèrera l’appel complémentaire ou le remboursement.

 

La loi a mis en place ce procédé qui a le mérite d’être simple et clair. Il remplace le décompte prorata temporis pratiqué par de nombreux syndics jusqu'en 2004.

 

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