Connexion en tant que membre

Finances Immobilier Partenaire de la semaine

10 idées reçues sur la mise en location de votre appartement parisien


10 idées reçues sur la mise en location de votre appartement parisienVous êtes propriétaire et partez bientôt en expatriation ? Vous allez être amené à prendre une décision quant au sort de votre bien immobilier laissé en France. Si la mise en location de celui-ci vous semble une bonne option, cette solution peut aussi vous effrayer par certains aspects. Vous avez vu, lu et entendu tellement de choses…

Pour vous aider dans votre choix, voici un tour d’horizon des mythes et réalités concernant la mise en location d’un appartement ou d’une maison.

Idée reçue numéro 1 :

Les locataires sont des mauvais payeurs

Faux - En France le taux moyen de recouvrement des loyers est supérieur à 96%. Autant dire que la grande majorité des locataires sont de bons payeurs. Mais il est vrai que le risque d’impayés existe et qu’il est important de tout faire pour éviter cette situation. Vous pouvez par exemple souscrire une assurance loyers impayés qui vous versera l’intégralité de votre loyer en cas d’impayé.

Le choix du locataire est en fait déterminant. Il est important de vérifier la fiabilité de ce dernier et de ses revenus. Faire appel à un professionnel de la gestion locative peut vous aider à limiter un peu plus ce risque grâce à l’expérience de ce dernier, sa connaissance du marché locatif et une gestion administrative irréprochable.

Idée reçue numéro 2 :

Il est facile de gérer seul un bien immobilier

Faux - Afin de réaliser des économies, on est parfois tenté de s’occuper soi-même la location de son appartement ou de sa maison. Mais la plupart des propriétaires bailleurs déchantent rapidement. En effet, l’organisation des visites de location, l’étude des dossiers des candidats locataires, la rédaction du bail, la réalisation des diagnostics obligatoires ou encore la régularisation des charges ne constituent qu’une petite partie des choses dont vous devrez vous occuper. La gestion d’un appartement et de son locataire est une activité chronophage qui demande beaucoup de disponibilité. Avec la distance en plus, il est quasiment impossible pour un expatrié de gérer seul son bien immobilier en location en France.

Idée reçue numéro 3 :

La location saisonnière est plus rentable que la location longue durée

Rarement vrai - Si la location saisonnière permet de louer son appartement plus cher, elle n’est pour autant que rarement plus rentable que la location longue durée. En effet, la location saisonnière engendre de nombreux frais récurrents (ménage, check-in et check-out, publicité) et des travaux de rénovation sont régulièrement nécessaires. La rentabilité dépend entièrement du taux d’occupation.

De plus, la mise en oeuvre des mesures visant la location saisonnière illégale a été renforcée : le logement doit constituer la résidence principale du loueur et ce dernier ne doit pas la louer plus de 4 mois par an. Les sanctions peuvent aller jusqu’à 25 000 euros d’amende par appartement sans oublier un probable redressement fiscal…

Idée reçue numéro 4 :

Il vaut mieux louer meublé que vide

 Ni vrai ni faux - Chaque type de location offre un certain nombre d’avantages et d’inconvénients. Il n’existe donc pas de vérité générale dans ce domaine mais une décision à prendre au cas par cas. La décision de louer son bien immobilier nu ou meublé doit être envisagée au regard de nombreux éléments : votre situation personnelle et fiscale, le marché de l’immobilier, la superficie de votre bien, sa situation géographique, etc.

Le choix de louer meublé ou vide aura aussi une incidence sur le montant du loyer perçu, la préparation de votre déménagement ou encore les délais de préavis, la durée du bail…

Idée reçue numéro 5 :

Les locataires ne prennent pas soin de leur appartement

Faux dans la quasi totalité des cas - Dans une grande majorité des cas, les locataires sont respectueux de leur logement. Pour la simple et bonne raison qu’ils vivent dedans ! En effet, personne (ou presque) n’aime habiter un appartement ou une maison sale et abimée. De plus, lorsque le contrat de location est bien rédigé, il stipule clairement les dépenses à la charge du locataire. Celui-ci connait les règles et sait qu’il devra payer en cas de dégradation. Le versement d’une caution dissuade également le locataire d’abimer son logement.

Cependant, il est vrai qu’un locataire qui perçoit que le propriétaire ou le gestionnaire est concerné par la location de son bien aura tendance à faire plus attention. La distance peut dans ce cas là être un désavantage facilement compensé par l’intervention d’un professionnel de la gestion locative. 

Idée reçue numéro 6 :

Lorsque l’on s’expatrie, il vaut mieux vendre son bien

Ni vrai ni faux - A chaque situation, la réponse la plus adéquate. Pour certains, qui ne souhaitent pas revenir en France ou qui ont un besoin d’argent immédiat, il peut être préférable de vendre son appartement ou sa maison. Mais pour d’autres, la réalité peut être totalement différente. D’autant qu’en tant que non-résident, vous avez désormais 5 ans à partir du moment où vous quittez la France pour bénéficier de l’exonération sur les plus-values immobilières.

Vous partez bientôt en expatriation mais ne savez pas exactement quand vous allez revenir en France ? Une expérience à l’étranger n’est jamais anodine. Il est important de garder un lien avec la France au cas où vous souhaiteriez revenir un jour. 3 ans, 5 ans, 10 ans, votre période d’expatriation peut être longue mais vous posséderez toujours un pied à terre en France. De plus, les villes de Paris et de la proche couronne ne sont pas prêtes de connaitre un effondrement des prix. Le risque en vendant son bien et donc, en sortant du marché immobilier parisien, est de ne plus jamais pouvoir y accéder. 

Idée reçue numéro 7 :

Mettre son appartement à louer, c’est assurer le présent et préparer l’avenir

Vrai - Le revenu supplémentaire dont vous allez bénéficier grâce à la location de votre bien immobilier en France vous aidera lors de vos années à l’étranger. Il peut par exemple compenser une perte de revenus liée à l’abandon de votre activité professionnelle ou à celle de votre conjoint. Il peut aussi s’avérer précieux pour subvenir à des dépenses supplémentaires liées à votre expatriation comme le coût de l’école pour les enfants ou le loyer à payer dans votre nouvelle ville.

Percevoir un loyer chaque mois est aussi l’occasion de mettre en oeuvre des projets pour préparer votre futur ou celui de vos enfants. Ce revenu supplémentaire peut par exemple vous aider à emprunter pour réaliser un investissement locatif et anticiper ainsi votre future retraite. Ou encore mettre de l’argent de côté pour vos enfants et leurs études supérieures.

Idée reçue numéro numéro 8 :

Remplir sa déclaration de revenus fonciers est un cauchemar

 Vrai - Soyons honnêtes : l’administration fiscale ne fait pas grand chose pour vous aider à remplir correctement votre déclaration de revenus. De plus, avec la distance, il vous sera encore plus compliqué de suivre l’évolution de la réglementation fiscale et le calendrier. En percevant des revenus à la fois en France et dans votre pays d’expatriation, c’est bien souvent deux déclarations fiscales qu’il vous faudra remplir.

En fonction du type de location que vous aurez choisi de mettre en place, vous serez amené à déclarer soit des revenus fonciers (location nue) soit des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Il vous faudra également choisir entre régime réel ou forfaitaire. Cette situation peut évoluer d’une année sur l’autre, par exemple en fonction du montant des loyers perçus. Enfin, si vous optez pour le régime réel, vous devrez savoir quelles charges déduire de vos revenus (sans oublier de conserver les justificatifs) afin de payer le juste montant d’impôts.

Idée reçue numéro 9 :

Le gérant ne fait rien d’autre que percevoir le loyer

Faux - Tout dépend du gestionnaire à qui vous allez confier votre bien. L’agence immobilière du coin de la rue reste par exemple trop souvent concentrée sur la vente d’appartements pour s’investir à 100% dans votre dossier. La gestion locative n’est tout simplement pas son cœur de métier. A l’inverse, un administrateur de biens de qualité prendra tout en charge et sera le seul interlocuteur de votre locataire. Il organisera les visites, étudiera les dossiers des candidats, rédigera les baux, s’occupera des relations avec les voisins, le syndic de copropriété et les différentes administrations françaises. Mais aussi, il vous conseillera sur le type de location le plus adapté à votre situation personnelle et vous fournira un compte rendu de gestion détaillé chaque mois. Il veillera à l’occupation paisible de votre bien par le locataire. Et enfin, il s’occupera de faire les travaux et rénovations nécessaires en vous informant préalablement. Vous vivrez ainsi votre expatriation en toute sérénité tout en percevant chaque mois un revenu supplémentaire ! 

Idée reçue numéro 10 :

Confier son appartement à un gestionnaire coûte cher

Faux - Confiez la gestion de votre bien immobilier à un administrateur de bien a un coût. Il se situe en moyenne à 7,5% du montant du loyer. Si à première vue ce montant peut paraître important, c’est en fait relativement peu par rapport à l’argent qu’un gestionnaire de qualité peut vous faire gagner (ou vous éviter de perdre).

En effet, un bon professionnel de la gestion locative vous permettra d’optimiser le taux d’occupation de votre appartement en déterminant la valeur locative optimale de votre bien afin d’éviter les périodes de vacance locative.

En vous conseillant dans le choix du type de location et dans la préparation de votre déclaration de revenus, votre administrateur de biens vous fera également bénéficier du meilleur régime et des exonérations fiscales auxquelles vous pouvez prétendre.

De plus, dans un environnement juridique et fiscal changeant, il est primordial d’être entouré de professionnels qualifiés pour être certain de remplir toutes vos obligations en tant que propriétaire et éviter une procédure d’expulsion, un procès ou des pénalités qui pourraient vous coûter très chers. Enfin, n’oubliez pas que les frais de gestion sont également déductibles de vos impôts !

Vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris ou en proche banlieue et souhaitez le mettre en location ?

 

Ceci est un publi-information


INSCRIVEZ-VOUS GRATUITEMENT À NOTRE NEWSLETTER

ACCÉDEZ GRATUITEMENT À NOS CONFERENCES ONLINE

Nos derniers articles !