Que vous soyez
marié(e), pacsé(e) ou en concubinage, réaliser un investissement locatif à deux est un bon moyen de partager un projet commun et d’en répartir les frais. Pour faire de cette nouvelle aventure une réussite, il est cependant important de se poser les bonnes questions afin d’optimiser les résultats et d’éviter les mauvaises surprises.
Avant de vous engager dans un investissement locatif à deux, il reste important de vous demander à quel nom vous allez acheter et qui va signer le contrat. En effet, c’est à partir des mentions figurant dans le compromis que le notaire établit l’acte définitif de propriété.
Si la question peut paraître anodine aujourd’hui, elle prend toute sa valeur en cas de :
- séparation,
- de décès ou
- de transmission aux enfants.
Si vous êtes mariés
Si vous achetez un appartement alors que vous êtes marié, il faut alors vous pencher sur votre régime matrimonial.
Le régime de la communauté
Sans contrat de mariage, c’est le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts qui s’applique entre vous et votre conjoint. Cela veut dire qu’en principe, quel que soit le mode de financement, l’appartement acquis durant le mariage est un bien commun. Qu’il soit acheté par les époux ensemble ou par seulement l’un d’entre eux, il appartient au couple. Les loyers perçus tomberont également dans la communauté.
Si vous êtes mariés sans contrat de mariage mais que vous souhaitez que l’appartement dans lequel vous allez investir reste en dehors de la communauté. Il vous faut alors réaliser ce que l’on appelle une « déclaration d’emploi » ou de « remploi » dans l’acte d’achat. Un notaire vous assistera pour rédiger cette clause.
Le régime de la séparation de biens
Le choix de ce régime lors de votre mariage vous confère une indépendance financière et matérielle totale vis à vis de votre conjoint. Si vous achetez un appartement avec vos fonds propres, celui-ci vous appartient donc à vous seul. Si vous achetez à deux, chacun détient alors l’appartement en proportion de ce qui a été indiqué dans l’acte notarié d’acquisition.
Pour en savoir plus sur les conséquences possibles d’une expatriation sur votre régime matrimonial, lisez notre article dédié à ce sujet : Expatriation et régime matrimonial : quel impact ?
Si vous êtes pacsés
Si vous décidez d’investir dans l’immobilier alors que vous êtes pacsé, tout dépend de la date à laquelle le pacte a été conclu et le régime choisi à ce moment là pour les couples pacsés :
- avant 2007, les membres sont par défaut propriétaires chacun pour moitié. Pour y remédier, vous devez préciser les proportions de votre achat dans l’acte.
- pour là partir de 2007, les patrimoines sont par défaut séparés. Si vous avez par contre fait le choix du régime spécifique de l’indivision des acquêts, tous vos biens acquis à partir du jour de votre Pacs vous appartiennent à hauteur de 50% chacun.
Si vous êtes en concubinage
Si vous n’êtes ni marié ni pacsé, le seul et unique propriétaire est celui dont le nom figure dans l’acte d’acquisition du bien. Même si l’autre a participé au financement, celui-ci ne bénéficie alors d’aucun droit en cas de séparation ou de décès. Afin de se protéger d’une telle issue, il est préférable d’opter pour l’une des deux solutions suivantes :
- acheter en indivision : les deux noms sont inscrits sur l’acte notarié et chacun des concubins est propriétaire en fonction de son apport. Toutes les décisions concernant la gestion du bien doivent ensuite être prises à l’unanimité.
- créer une SCI : plutôt que de devenir propriétaires, vous devenez associés d’une société immobilière dont chacun détient les parts à hauteur de son apport. La gestion peut être facilitée par la nomination d’un gérant parmi les deux concubins.
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