C’est décidé, vous partez en famille vous installer à l’étranger. Les valises sont prêtes. Le logement sur place trouvé. Et les inscriptions à l’école pour les enfants sont validées. Reste une épine dans le pied : que faire de notre pied-à-terre français pendant ces années ? Le vendre ? Le louer ? Il arrive également que le couple, au bout de quelques années d’expatriation, envisage d’investir dans l’immobilier en France afin de se constituer un capital et de compter sur un revenu complémentaire. Dans ces deux situations, surtout lorsque le bien est situé dans une ville touristique, la tentation est grande de le louer son appart en meublé touristique afin d’en tirer un revenu confortable tout en conservant une grande flexibilité.
Cette solution, alléchante de prime abord, n’est pas sans risque. Cet article (revu en mars 2023) vous permettra de faire le point sur la réglementation applicable, de vous poser les bonnes questions, et de faire avancer votre projet en toute sérénité.
Meublé touristique : un placement rentable
Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier qu’on ne souhaite pas occuper, 3 solutions s’offrent à nous : le laisser inoccupé, le proposer à la location vide ou meublée, ou bien faire de la location saisonnière.
Logement inoccupé
Cette première solution n’est pas avantageuse puisque le bien coûte de l’argent (assurance, abonnements eau et électricité, charges de copropriété, taxe foncière…) au lieu d’en rapporter. Dans certaines zones urbaines à faible offre de logement, le propriétaire d’un logement vacant se voit également taxé en fonction de la valeur locative du logement (entre 12,5 et 25% selon les années).
Location vide ou meublée
Les propriétaires non-occupants choisissent donc souvent de louer leur bien pour en tirer un revenu. Le bail se trouve alors soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, récemment modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 et ses décrets d’application. Cette réglementation a vocation à assurer la protection du locataire. Elle n’est donc pas favorable au bailleur, notamment en matière de congé ou de fixation du loyer.
Les logements meublés qui constituent la résidence principale du locataire sont à présent également soumis à ces mêmes dispositions. La location vide ou meublée se valent donc à présent. Outre le risque d’impayé locatif, la rentabilité de la location classique reste aléatoire. Elle varie entre 2 et 7% selon la zone géographique et le profil fiscal du propriétaire.
Location touristique ou meublé touristique
C’est la raison pour laquelle beaucoup d’expatriés envisagent de faire de la location touristique sur internet, soit directement, soit par le biais d’agences spécialisées. Le bien sert ainsi de pied-à-terre lorsque la famille revient en France, tout en étant loué à des touristes ou vacanciers de passage le reste de l’année.
Mais on ne s’improvise pas bailleur saisonnier du jour au lendemain. Voici quelles sont les règles à respecter lorsqu’on envisage de se lancer dans l’aventure.
Meublés touristiques : une réglementation de plus en plus stricte
La réglementation de la location saisonnière s’est renforcée ces dernières années. Afin de lutter notamment contre certains abus et d’éviter que certaines villes ne se transforment en hôtels géants, au détriment de leurs habitants.
Location saisonnière : définition
La location saisonnière est une location consentie pour une courte période (semaine, quinzaine, mois, saison) correspondant à la durée normale de la saison. C’est-à-dire celle où le lieu de séjour est fréquenté par un afflux de population.
Quelles lois pour encadrer ce type de location ?
La loi du 6 juillet 1989 ne régit pas ce type de location. Ces dernières sont donc soumises articles 1709 et suivants du Code civil, complétées par l’article L. 324-2 du Code du tourisme.
La loi ALUR précitée est cependant venue encadrer récemment le régime des locations de courte durée. Elle en fixe des règles plus ou moins rigides selon qu’elles portent sur la résidence principale ou secondaire du loueur.
Enfin, la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique complète et renforce ce dispositif dans le but d’identifier les loueurs et les contrôler.
Quelles sont les obligations du particulier qui loue un meublé touristique ?
En tant que loueur saisonnier, votre première obligation est d’effectuer une déclaration de votre meublé auprès de la mairie de situation de l’immeuble. Ce document CERFA, qui peut être rempli par voie électronique, donne lieu à remise d’un récépissé.
Certains loueurs doivent en plus obtenir une autorisation préalable de changement d’usage (usage d’habitation à usage commercial) de leur bien lorsqu’il est situé dans l’une des communes visées par les articles L. 631-7 ou L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation. Cette autorisation est à faire avant la déclaration pour certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours…), soit après, pour les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne). En savoir plus : Service-public.fr
Autorisation de changement d’usage : difficile à obtenir selon les communes
Surtout dans certaines grandes villes comme Paris où elle est subordonnée à un système de compensation particulièrement contraignant. Il s’agit de demander au propriétaire de compenser la location de son logement à des vacanciers ou touristes (activité commerciale) par la création d’un autre logement, la plupart du temps en transformant des locaux commerciaux en habitation.
Cette démarche se révèle malheureusement souvent coûteuse et aléatoire pour des investisseurs particuliers.
L’alternative consiste à acheter directement des locaux commerciaux et à les transformer pour qu’ils puissent être habités. Ces biens sont néanmoins rares sur le marché et il n’est pas facile d’être réactif lorsque l’on réside à l’étranger.
Quelles sanctions ?
Les sanctions pour les contrevenants peuvent être lourdes : 450 € pour non-déclaration, 50 000 € pour non-autorisation depuis la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle. Depuis quelques années, certaines villes comme Paris se sont dotées de services d’enquête spécialisés afin de poursuivre les contrevenants.
La taxe de séjour
Enfin, outre ces autorisations ou déclarations, la location meublée saisonnière est soumise dans les communes touristiques à une taxe de séjour. Elle est calculée forfaitairement ou en fonction de l’activité réelle du loueur.
Malgré ces contraintes croissantes, la location meublée touristique reste pour l’expatrié un investissement rentable et sécurisé.
Une fiscalité à étudier
Fiscalement, il existe deux statuts possibles pour l’investisseur qui souhaite de lancer dans la location :
- le loueur en meublé professionnel (LMP)
- ou le loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Les conditions pour bénéficier d’un régime d’imposition en LMP :
- avoir des revenus annuels locatifs supérieurs à 23 000 € TTC
- lesquels doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal.
S’il ne remplit pas l’une au moins de ces conditions, le bailleur-contribuable sera soumis au régime du loueur en meublé non professionnel.
Le régime d’imposition en LMNP
Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En fonction des revenus locatifs obtenus, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d’imposition dit de bénéfice réel.
- Le micro-BIC vous donne droit à un abattement de 50 %.
- Le régime réel vous permet de déduire vos frais et charges.
Cette situation est la plus courante pour les expatriés qui possèdent en France des biens immobiliers.
- Si vos recettes annuelles perçus en 2022 ne dépassent pas 72 600 € (77 700 pour 2023), le régime micro-BIC (micro-entreprise) s’applique. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.
Si vous êtes dans cette situation, il vous suffit de porter le montant des loyers sur votre déclaration de revenus annuel. Et l’imposition sera déterminée après application d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.
Les charges ne peuvent pas être déduites. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.
- Si vos recettes annuelles sont supérieures à 72 600 € (77 700 € pour 2023), le régime dit de bénéfice réel (qui peut être le régime réel simplifié ou le régime réel normal) s’applique.
Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus. En pratique, vous pouvez déduire des loyers de vos locations meublées certaines charges que vous avez effectivement supportées dans l’intérêt de votre activité. Vous devez pourvoir en justifier. Par exemple, vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (logement et meubles).
Avantages du statut en loueur meublé professionnel ?
Le statut en loueur meublé professionnel offre certains avantages :
- La possibilité d’imputer vos déficits sur l’ensemble de vos autres catégories de revenus (en LMNP, le déficit est seulement imputable dans la catégorie BIC). Ce levier de défiscalisation permet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu ;
- Une exonération de TVA si votre location meublée ne propose pas de services complémentaires (petit-déjeuner, service d’accueil, etc.) ;
- Un régime d’imposition particulier sur les plus-values immobilières.
Au regard de la TVA, l’activité de location en meublé (professionnelle ou non) est en principe exonérée. Sauf si le loueur offre certaines prestations hôtelières (ménage régulier, linge de maison, petit déjeuner…).
A tout cela s’ajoute une problématique spécifique à l’expatriation
Déterminer la convention fiscale applicable pour, le cas échéant, éviter la double imposition en France et dans votre pays de résidence.
A retenirLorsque l’on réside à l’étranger, la mise en œuvre d’un projet immobilier peut parfois relever du parcours du combattant. Pourtant, investir dans la pierre est souvent une option gagnante à la condition que le projet soit sécurisé juridiquement et optimisé fiscalement. Se faire accompagner par un professionnel du droit est alors une bonne solution. |
Article original par Blandine Gardey de Soos en 2017, révisé par la rédaction en 2023.
Après 15 années dans la magistrature française, Blandine Gardey de Soos s’est installée en août 2016 en famille à Montréal. Devenue avocate au Barreau d’Angers, elle met au service de la communauté expatriée française dans le monde entier ses compétences en matière de droit français et international. Elle a également été admise au barreau du Québec en août 2017.
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