Comment réussir un achat immobilier à Paris ? Les conseils d’un chasseur immobilier spécialisé

Il est difficile pour un acquéreur de trouver à Paris le bien immobilier correspondant à ses souhaits. Et pas seulement à cause des prix élevés de l’immobilier parisien : même les acquéreurs disposant du budget nécessaire, peinent à trouver le bien idoine. C’est que le marché immobilier parisien est complexe et a ses propres spécificités. Et c’est ce que nous allons exposer ci-après.

1. Une ville très désirée

• Paris est la ville la plus attractive du monde (selon le dernier indice du World Tourisme & Travel Council – WTTC, portant sur l’année 2022).

• C’est la première ville du monde dans le secteur du tourisme : les retombées économiques locales cumulées des voyages et du tourisme se sont élevées en 2022 à Paris à 35,7 milliards de dollars américains (même source).

• Paris est, avec la région Île-de-France, la destination la plus visitée du monde : plus de 44 millions de visiteurs en 2022 (selon le Comité régional du tourisme Paris Île-de-France).

À l’évidence, Paris est une ville très désirée.
Conséquence logique : tout le monde ou presque aimerait être propriétaire d’un bien immobilier à Paris !

2. Un marché unique

Cette exceptionnelle attractivité se heurte aux spécificités du marché immobilier parisien, qui en font un marché unique dans le monde :

• C’est un marché réduit : Paris intra-muros est, de loin, la moins étendue parmi les capitales et les villes dites mondiales ou globales. C’est une petite ville, de forme arrondie, avec grosso modo une diagonale de 10 km. Sa superficie est de 105,40 km2. Elle n’arrive qu’à la 113e place dans le classement par superficie des communes françaises (en métropole).

• C’est un marché très dense : Alors que Paris est une petite ville en surface, c’est la ville la plus peuplée en France : 2.145.906 habitants (en 2020, selon l’Insee) et la ville ayant la plus forte densité de population dans le monde occidental : 20.359,6 habitants par km2 (en 2020, selon l’Insee).

• C’est un marché structurellement déséquilibré : la demande est toujours supérieure à l’offre. Même lorsque les prix immobiliers sont à un pic, le nombre d’acquéreurs actifs dépasse nettement celui des biens proposés.

• C’est un marché très diversifié : par les styles d’architecture, les époques de construction, les niveaux de standing, les ambiances de chaque quartier voire de chaque rue, etc.

• C’est un marché où les biens de qualité sont rares, du fait de la grande densité du bâti et de l’ancienneté de la majorité du tissu architectural parisien. Mais aussi parce que de nombreux biens de qualité sont déjà préemptés par des propriétaires fortunés conscients de la rareté de leur bien et n’ayant pas besoin de vendre.

3. Un marché complexe

Le marché immobilier parisien présente des difficultés réelles.

La première difficulté est le grand nombre d’acteurs, professionnels et particuliers :

• Les appartements à vendre dans l’immobilier parisien se répartissent entre : agences immobilières, mandataires immobiliers, agents commerciaux, marchands de biens, promoteurs, notaires, sociétés foncières, liquidateurs, office de vente aux enchères, départements real state dans les banques ou les fonds d’investissement, État, mairies, organismes publics…

• À ces acteurs professionnels, s’ajoutent les propriétaires particuliers qui sont, chaque année, des milliers à vendre leur bien en direct sans passer par un intermédiaire.

• Les acteurs les plus visibles, les agences immobilières, sont très nombreuses : elles sont au nombre de 2.448 à Paris (à fin 2021, selon l’URSSAF), soit presque deux fois plus que les boulangeries qui sont au nombre de 1.360 à Paris (à fin 2022 selon la Chambre des métiers et de l’artisanat).

Comment accéder au marché ?

Mais la principale difficulté du marché immobilier parisien est l’accès à l’offre. C’est que les transactions immobilières n’arrivent pas toutes sur le marché visible :

• Certaines transactions se font en off market, et ce soit à la demande du vendeur, soit par stratégie commerciale.

• Certaines transactions, destinées au marché visible, sont conclues en avant-première, après diffusion de l’information par le professionnel de l’immobilier à une liste restreinte (son fichier clients) et avant sa diffusion plus large.

• Certaines transactions se font, sans diffusion d’information, entre professionnels de l’immobilier.

• Certaines transactions se font directement entre un propriétaire professionnel et un particulier.

• Certaines transactions se font, sans diffusion d’information, entre particuliers : amis, voisins, connaissances, parentèle…

Un marché visible multiple

Malgré la multiplicité des canaux de transaction, le marché visible continue de représenter la part majoritaire des transactions. Mais le marché visible est multiple :

• Biens proposés par des professionnels sur les grands portails internet.

• Biens proposés sur les sites internet des agences (mais pas sur les portails).

• Biens affichés en vitrine d’agence (mais pas sur internet).

• Biens vendus aux enchères (diffusés sur les sites des notaires, huissiers de justice…)

• Biens vendus par plusieurs agences immobilières à la fois (ce qui compliquent la négociation avec le propriétaire).

• Biens vendus par les institutions publiques (diffusés sur leurs sites…)

• Biens vendus par les particuliers (diffusés sur les sites réservés aux particuliers).

Ce qu’il faut savoir

Il est donc nécessaire d’accéder à la fois au marché visible et au marché invisible (dans ses deux volets : le off-market et les avant-premières). Et surtout d’être méthodique, réactif et patient.

Cependant, il faut savoir que :

• Les biens commercialisés en off market ne sont pas forcément de meilleure qualité que les biens proposés sur le marché visible.

• Les prix pratiqués sur le off market ne sont pas une « bonne affaire » réservée à quelques initiés : c’est même souvent le contraire, puisque la commercialisation en off market vise d’abord à tester un prix supérieur à l’estimation fournie par un professionnel. En effet, les professionnels savent qu’afficher un prix excessif sur le marché visible peut « griller » un bien et rendre plus difficile sa vente.

• Les biens de qualité proposés sur le marché visible à un prix juste, se vendent assez rapidement. D’où la nécessité d’être toujours à l’affut, d’être disponible, réactif et en mesure de déposer une offre d’achat sur le champ.

• Les biens qui restent longtemps en vente (au-delà de quelques semaines) sur le marché visible sont soit des biens proposés à un prix trop élevé, soit des biens avec des défauts importants ; soit des biens non cohérents (par exemple : grande superficie avec une seule chambre ; biens luxueusement rénovés dans une copropriété banale, ou situés à une adresse non recherchée par les acheteurs ayant un budget confortable, etc.). Il ne faut pas écarter d’emblée ces biens, mais bien connaître le marché pour pouvoir les négocier.

• Les biens commercialisés par les particuliers ne sont pas moins chers que ceux commercialisés par les professionnels. C’est même souvent le contraire. En effet, le particulier est toujours tenté de surestimer la valeur de son bien alors que le professionnel n’a pas intérêt à perdre son temps à tenter de vendre un bien surestimé.

4. Des prix difficiles à évaluer

Outre la difficulté d’accéder à toute l’offre disponible, le marché immobilier parisien présente une autre difficulté : le prix.

Le prix peut varier sensiblement entre biens comparables (en superficie, emplacement, architecture, qualités, etc.), suivant le canal de commercialisation ou la stratégie de vente. Et ce d’autant plus que les indicateurs périodiques (évolution du prix moyen ou du prix standardisé, volumes des ventes, durée moyenne des ventes…) sont publiés avec un décalage de quelques mois (notamment par rapport à la signature de la promesse de vente) et amalgament un grand nombre de données (ou parfois, pour certains secteurs, trop peu de données). Résultat : ces indicateurs, bien qu’utiles, ne sont pas assez fins pour permettre d’estimer le juste prix d’un bien immobilier.

5. Un acquéreur désemparé

Face à cette complexité, l’acquéreur est forcément désarmé. Il se sent parfois désemparé et découragé. Et c’est logique : il n’a ni les connaissances, ni les contacts, ni les outils, ni le temps pour comprendre et naviguer dans un tel contexte. A fortiori s’il n’est pas sur place.

Parfois, et sans le vouloir, l’acquéreur pourrait se compliquer la tâche et perdre un temps précieux parce qu’il peut :

• Avoir un projet non cohérent : des critères nombreux, qui ne correspondent pas ou peu à l’architecture existante dans la géographie qu’il préfère.

• Avoir un budget insuffisant par rapport à ses souhaits.

• Avoir tendance à chercher la « bonne affaire », comprenez le bien auquel il aspire mais à un prix inférieur au marché !

• Avoir à l’esprit le « prix moyen au m2 » qu’il a lu dans un magazine ou sur internet alors que ce qu’il recherche est un bien de qualité qui est forcément beaucoup plus cher au m2.

• Vouloir négocier le prix, ce qui lui fait parfois perdre un bien correspondant à ses critères.

• Avoir un financement incertain.

6. Vous cherchez un appartement à Paris ? Contactez un expert

Devant cette équation à multiples variables, le premier devoir de l’acquéreur est d’admettre que, comme dans tout autre domaine (commercial, technique, médical, juridique, culturel, financier…), l’immobilier parisien nécessite expertise et expérience. Il est impossible d’acquérir ces compétences en déambulant devant les vitrines de quelques agences immobilières, ou en passant des heures à regarder des annonces immobilières sur internet et ce sans même disposer des outils professionnels qui dévoilent l’historique de commercialisation (dates, évolution du prix, intermédiaires, etc.) de chaque annonce.

Pour réussir un achat immobilier à Paris – qui présente un important engagement financier – faire appel à un chasseur immobilier ayant une bonne connaissance du marché est un choix pertinent qui garantit de faire un bon achat. Après avoir écouté attentivement les besoins et les attentes de l’acquéreur, ce professionnel pourrait lui proposer les adaptations nécessaires pour rendre sa recherche réaliste et réalisable.

Eurêka ! Paris est un cabinet de chasseurs immobiliers, spécialisé sur le marché parisien.

Nous travaillons souvent pour une clientèle internationale et pour des expatriés.

Nous accompagnons l’acquéreur dès la conception de son projet d’achat jusqu’à la remise des clés voire au-delà.

Nos honoraires sont dégressifs (entre 2% et 3,5% du prix net du bien immobilier acheté) et ne sont dus que lors de la signature définitive devant notaire.

Pour plus d’informations, vous pouvez visiter notre site et notre blog.

• Voici certaines de nos trouvailles.
• Voici certains témoignages de nos clients.
• Voici notre grille d’honoraires.
• Vous pouvez nous contacter par mail : contact@eureka.paris ou par téléphone : +33.(0)1.40.26.07.54.

Marie JULIEN

Présidente du cabinet Eurêka ! Paris

Tel : 06 43 15 23 87

Ceci est un publi-rédactionnel.

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