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Investir dans l’immobilier oui, mais dans le neuf ou dans l’ancien ?


batiment neuf ancien pelaprat immobilierIl semble que ce soit d’abord une histoire de goûts. Nous allons voir avec vous les avantages et inconvénients de chaque investissement qu'il soit dans le neuf ou dans l'ancien.

Les défenseurs de l’immobilier neuf vous diront qu’acheter dans le neuf c’est choisir un logement qui répond à toutes les normes en vigueur, qui bénéficie donc des dernières innovations en matière de domotique, qui est propre, plus économe en énergie, où il y a un minimum de perte de place, et qui est en parfait état (et pour cause il est neuf !).

Les défenseurs de l’immobilier ancien vous parleront du charme des appartements anciens du parquet, des moulures, de la hauteur sous plafond, des immeubles en pierre de taille, de l’implantation au cœur des villes, du prestige de certaines adresses,…

 

Alors oui, opter pour le neuf ou l’ancien, c’est une histoire de goûts, mais pas seulement….

Investir dans l’ancien ou dans le neuf dépend aussi, et surtout, de votre projet, et en particulier de la finalité de votre acquisition.

 

Vous investissez dans la pierre : demandez-vous pourquoi ? Quel est votre objectif ?

  • Défiscaliser, réduire vos impôts ?
  • Compléter vos revenus (retraite) ?
  • Acquérir un pied-à-terre, héberger vos enfants, transmettre votre patrimoine ?

 

  1. Vous cherchez à défiscaliser

Dans ce cas, investir dans le neuf est une bonne option. Les programmes neufs sont conçus pour être acquis par des investisseurs en quête de réduction d’impôts ou encore d’amortissement fiscal. Selon le dispositif en vigueur au moment de votre acquisition (ex. Pinel), vous pourrez de manière échelonnée sur quelques années, soit amortir le coût de votre acquisition soit le déduire de vos impôts.  

Toutefois, ces dispositifs fiscaux alléchants sont assortis de conditions en matière de loyers et parfois de locataires.

Pour bénéficier des avantages fiscaux vous devez louer votre appartement à un loyer plafonné (tarif au m2 fixé par décret) et parfois également à des locataires présentant des revenus inférieurs à un certain seuil. Les dispositifs fiscaux s’inscrivent dans la politique de logement des différents gouvernements dont la finalité est de lutter contre la pénurie de logement et de permettre au plus grand nombre l’accès au logement. 

Alors que cela n'était pas le cas avec la loi Duflot, la loi Pinel est applicable pour les locations à la famille. 
Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Pinel, à la condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.

 

Mais sachez que vous pouvez aussi défiscaliser en investissant dans l’immobilier ancien : grâce au dispositif du déficit foncier.

En savoir plus

 

  1. Vous souhaitez compléter vos revenus et pensez rentabilité locative

Ici, le match entre l’ancien et le neuf oppose l’importance de l’attractivité des centres-villes à celle des avantages d’un appartement neuf aux yeux d’un locataire.

Les célibataires ou les jeunes couples sans enfant qui cherchent à louer des petites surfaces préféreront sans doute habiter en centre-ville, alors que les familles préféreront les plans optimisés, l’isolation, les places de parking que la location d’un appartement dans un programme neuf peut proposer.

Le choix du neuf ou de l’ancien dépend donc aussi du type d’investissement.

Et n’oubliez pas que la mise en location d’un appartement neuf est souvent assortie d’une condition sur le montant du loyer.

 

  1. Vous voulez acquérir un pied à terre ou le premier logement de vos enfants ou encore transmettre un patrimoine 

Dans cette hypothèse la variable portant sur la valeur et plus encore celle sur la plus- value à la revente deviennent des critères de choix. Vous cherchez un placement sûr.

En investissant dans l’ancien vous aurez plus de chance de réaliser une plus-value à la revente.

Pourquoi ? L’immobilier aujourd’hui neuf sera très vite considéré comme de l’immobilier dit « récent ». Il perdra vite certains atouts du neuf : les normes évoluent et les nouveautés technologiques, également. À la revente, l’immobilier récent est en concurrence directe avec l’immobilier neuf du moment.

Enfin, acheter dans le neuf coûte plus cher qu'un achat dans l'ancien. (voir plus bas § le coût)

Tout cela pèse sur la liquidité de votre investissement et surtout sur la plus-value à la revente.

 

Si vous investissez dans le neuf, vous ne pourrez pas y héberger vos enfants : vérifier les conditions des dispositifs fiscaux qui pour certains interdisent la location de votre logement à un ascendant.

 

Investir dans le neuf n’est pas un vecteur de transmission de patrimoine. Pour optimiser votre investissement défiscalisant dans le neuf, il est conseillé de revendre l’appartement à l’issue de la période d’obligation de mise en location soit 6 ou 9 ans après l’achat pour en acheter un nouveau et bénéficier d’une nouvelle réduction d’impôts.

 

  • Vous achetez votre résidence principale, là, le choix entre l’ancien et le neuf est avant tout une histoire de goûts et c’est bien connu, les goûts et les couleurs ça ne se discute pas !

 

À noter toutefois que si vous vous portez sur un achat dans le neuf :

  • Vous ne devez pas être pressé : acheter dans le neuf, c’est-à-dire sur plans. Cela suppose un emménagement un à deux ans (en général) après le choix ainsi que la réservation de l’appartement.
  • Vous allez acquérir un appartement que vous aurez choisi sur plans et sur la base de « perspectives ». C'est à dire des images de synthèse illustrant le projet finalisé du promoteur. En d’autres termes, vous n’aurez pas visité l’appartement « en vrai ».

 

Enfin la différence de coût de ces 2 choix d’investissement.

  • Acheter dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Si vous achetez sur plan, les frais de notaire s’élèvent à 3 % alors que dans l’ancien, ils s’élèvent à presque 8 %.
  • En revanche, acheter dans le neuf coûte plus cher qu'un achat dans l'ancien. Le prix au m2 d'un bien neuf est, en effet plus élevé et varie selon les programmes immobiliers et leur implantation. Souvent, les programmes d’immobilier neuf sont commercialisés dans le cadre de dispositifs fiscaux qui permettent de réduire le montant des impôts de l’acquéreur sur les premières années de mise en location du logement. Ces dispositifs fiscaux assortis à un prix du foncier élevé, en raison de la rareté des terrains, expliquent pourquoi l’immobilier neuf est plus cher.

 

Et à Paris si les prix dans l'ancien se sont envolés, dans le neuf, ils sont également très élevés.

Selon les Notaires du Grand Paris, dans le neuf les prix « ne sont pas moins élevés, au contraire ».

 

  • En résumé :

Projet

Immobilier NEUF

Immobilier Ancien

Achat résidence principale

X

X

Défiscaliser

X

X

Compléments de revenus

 

X

Pied-à-terre / hébergement enfant

 

X

Transmission de patrimoine

 

X

 

Vous souhaitez investir dans la pierre, PELAPRAT Immobilier vous accompagne dans la recherche du bien adapté à votre projet. https://pelaprat-immobilier.com/reussir/

 

Ce texte est un publi-rédactionnel

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